Los precios medios de los alquileres suben en España un 50% en cinco años

El Banco de España ha realizado un análisis del mercado del alquiler. Las conclusiones de esta radiografía muestran un panorama asfixiante para las familias que pagan una renta en España: los precios se han disparado un 50% de media en los últimos cinco años; la precariedad laboral, especialmente entre los jóvenes, les impide comprar y por tanto, les empuja a unos arrendamientos cada vez más caros; y las zonas que más sufren el crecimiento desaforado de precios son aquellas donde la demanda es alta, la oferta limitada y la vivienda un bien muy apreciado por los inversores que buscan altas rentabilidades. Además, el Banco de España subraya que son los hogares con menos recursos los que más viven de alquiler y los que soportan cargas más excesivas para poder hacer frente a la renta en relación a sus ingresos medios.

El análisis del Banco de España se centra en el periodo 2014-2019. Llama la atención que el organismo se vea obligado a acudir a portales de Internet para poder elaborar parte del estudio. La falta de estadísticas oficiales que analicen los contratos de arrendamiento nuevos obliga a recoger las cifras de precios en Idealista. El supervisor destaca que la muestra con la que cuenta a través de los anuncios es amplia y muy variada en cuanto a municipios. Aun así, subraya que "una de las principales limitaciones que presenta el análisis del mercado de la vivienda de alquiler es la ausencia de un índice de precios oficial de los nuevos contratos, índice que, idealmente, debería ajustar los precios del alquiler para tener en cuenta las características del inmueble arrendado".

El informe opta por acudir a Idealista, por tratarse "del portal con mayor cobertura del mercado del alquiler para el conjunto de España". Y concluye que en los últimos años se ha vivido "un notable dinamismo de los precios ofertados del alquiler, con un incremento en torno al 50% desde su mínimo en el último trimestre de 2013, hasta el máximo observado en mayo de 2019". El alquiler sube muy por encima de los precios de compra, lo que, además, ha elevado el interés de adquirir inmuebles para destinarlos después al arrendamiento. "Durante este mismo período, los precios de oferta de venta de vivienda han crecido a un ritmo significativamente menor (del 6,8%), en tanto que el incremento desde el mínimo del último trimestre de 2016 ha sido del 14,5%", destaca el análisis.

La conclusión dibuja una España a dos velocidades en los alquileres: los mayores crecimientos de precio se observan en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid y Valencia) y en urbes con elevada concentración turística (Málaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife). Los menores aumentos se perciben en ciudades de la España interior, concluye el informe.

El gráfico que incluye el informe arroja un panorama de subidas en los precios entre finales de 2013 y mayo de 2019 muy pronunciadas. Lideran la clasificación Palma y Barcelona, con una subida de más del 50%; seguidas de Málaga, Madrid, Las Palmas, Valencia, todas cerca del 45%; y Santa Cruz de Tenerife, rozando el 40%. Luego se colocan un amplio grupo de municipios como Castellón, Sevilla, Granada, Alicante y Valladolid (entre otras), donde la subida está entre el 20% y el 30%. Y otra veintena de ciudades con alzas de entre el 10% y el 20% en este mismo periodo.

De media en toda España, concluye el informe, la subida es del 50% en algo más de cinco años. La media es tan elevada por el importante peso en el mercado del alquiler que tienen precisamente las ciudades más encarecidas, ya que se trata de los municipios con más oferta y más demanda. Además, explica el estudio, "este crecimiento acumulado para el conjunto de España, superior al 50%, se explica por la relevancia en la oferta de ciudades que no son capitales de provincia, situadas en áreas metropolitanas de las grandes ciudades o en zonas costeras con elevado atractivo turístico, pero que presentan un fuerte dinamismo de los precios de oferta del alquiler".

Una losa para las familias con menos ingresos

La subida de precios de los alquileres tiene especial incidencia en los hogares de menos recursos. Estos son los que menos compran (ante la dificultad de acceder al crédito) y las que más viven en arrendamiento. Pero, además, son estas familias las que más porcentaje de sus ingresos deben destinar a pagar las mensualidades. España se coloca así como uno de los países de la OCDE donde más sobrecarga financiera soportan los hogares de rentas bajas para poder hacer frente al alquiler de su casa.

"El estancamiento de los ingresos laborales de algunos grupos de hogares, unido al aumento del precio del alquiler, ha incrementado de forma considerable la relevancia de este gasto sobre el total de ingresos. En concreto, la mediana del gasto en vivienda de alquiler suponía en 2014 el 27,8% de los ingresos netos de los hogares españoles, y el 46,9% entre los hogares con menores ingresos", señala el Banco de España. Ambas ratios son superiores a las del promedio de las economías de la OCDE.

Esto se traduce en una "sobrecarga del gasto de la vivienda", es decir, que las familias con menos renta dedican al alquiler más de lo que pueden soportar sus finanzas, que suele establecerse entre el 30% y el 40% de los ingresos como máximo. "El 24,7% los hogares tiene un gasto en vivienda de alquiler superior al 40% de sus ingresos netos en 2014, frente al 13,1% registrado en el promedio de la OCDE", subraya el informe. Y si se miran solo los hogares del quintil más bajo (es decir, el 20% de los hogares con menos renta de España), el índice de sobrecarga llega al 63,9%. "Una ratio solo superada en 2014 por Grecia", destaca el estudio.

La vivienda como instrumento de inversión

La fuerte subida de los precios de alquiler, apunta el Banco de España, ha elevado su atractivo como instrumento de inversión. Las medidas de estímulo económico aplicadas por el Banco Central Europeo incluyeron una bajada de los tipos de interés a cero. Los tipos de interés en mínimos hacen que los créditos para vivienda tengan intereses muy bajos, pero también, que el ahorro esté penalizado, ya que las entidades bancarias ofrecen rentabilidades mínimas en fondos. Así, el capital busca activos más rentables, y la vivienda se ha alzado como refugio, especialmente en aquellas ciudades donde los alquileres no dejan de subir, como es el caso de Madrid.

"A partir de la ratio de los precios de oferta de alquiler y de compra de vivienda por metro cuadrado, se puede construir un indicador que aproxima la rentabilidad bruta de la vivienda de alquiler en un mercado. Este indicador muestra una dinámica similar en las ciudades de Barcelona y Madrid, lo que refleja un incremento del atractivo del alquiler como instrumento de inversión entre 2013 y 2017", recuerda el informe.

Aun así, apunta a una desaceleración de esta tendencia, en especial, en Barcelona. "Desde 2017, la rentabilidad bruta del alquiler se estaría reduciendo en estas ciudades, y alcanza en la actualidad los niveles de 2014. Esta dinámica refleja el notable incremento del precio de oferta del alquiler superior al precio de venta hasta 2017, observándose en 2018 una desaceleración del precio del alquiler —e incluso su estancamiento— en Barcelona, y un notable dinamismo de los precios de oferta de venta en Madrid".

El papel de los fondos y empresas como alquiladoras

El Banco de España destaca que la subida de los alquileres y por tanto, del negocio vinculado a arrendar vivienda, ha hecho florecer nuevos actores en el mercado. Fondos, empresas y socimis (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) que ven atractivo en el sector del ladrillo. "El incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversión coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores. A pesar de que en el conjunto de España las sociedades dedicadas al arrendamiento de vivienda representaban alrededor de un 10% de las casas de alquiler en 2018, frente a la gran mayoría de particulares, su presencia en las grandes ciudades es más relevante, mostrando un peso creciente en la nueva oferta de alquiler. Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona, las personas jurídicas representaban en 2018 alrededor del 25% del mercado del alquiler residencial", señala, citando datos del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, de 2019.

¿Es la llegada de estos fondos lo que ha hecho subir los precios? El Banco de España insiste en que hay varios factores, y que es complicado atribuir solo a uno el potente incremento de precios. Cita "determinantes económicos y demográficos que habrían contribuido al auge de la demanda de alquiler residencial y a su traslación a un aumento significativo de los precios en este mercado".

Entre las causas, destaca por ejemplo que tienen más tendencia a alquilar y no comprar aquellos que están en situación laboral más precaria: parados y trabajadores con contrato temporal. Como son dos colectivos muy amplios en España, eso hace subir la demanda, y con ello, los precios. "La combinación de bajos ingresos laborales y de riesgo de pérdida de empleo dificultaría a un porcentaje significativo de hogares (especialmente, jóvenes) con niveles de renta y patrimonio reducidos el acceso a un préstamo para la adquisición de vivienda. La dificultad de acumular el ahorro necesario para adquirir una vivienda habría incrementado, de este modo, la demanda de alquiler residencial o, para los hogares con menor renta, la permanencia en la vivienda familiar", apunta. Es decir: crece la demanda para vivir de alquiler (por necesidad) y "la oferta no habría crecido al mismo ritmo que la demanda".

Otro elemento que presiona en la demanda es la búsqueda de empleo en aquellas ciudades donde es más probable que lo haya. "La demanda de alquiler residencial se habría incrementado especialmente en algunos municipios que ofrecían mejores oportunidades tanto de formación como laborales", confirma el informe. Por último, la caída pronunciada de las viviendas de protección oficial (VPO), con precios limitados, resta alternativas al alquiler. "Desde 2013, se ha producido igualmente una caída significativa del número de nuevas viviendas de protección oficial (VPO). La VPO constituye a priori un sustitutivo del alquiler en el mercado privado para los hogares de menor renta.

¿Y la vivienda turística?

El Banco de España no quiere sacar conclusiones rotundas sobre el impacto de las viviendas turísticas en los precios de los alquileres residenciales. Aunque sí apunta algunas tendencias, asegura que no hay una correlación probada. "Los trabajos académicos disponibles son poco concluyentes en relación con el efecto cuantitativo del alquiler vacacional en los precios del alquiler para primera vivienda, aunque sugieren que su magnitud depende tanto de la densidad del alquiler vacacional en la ciudad estudiada como de la demanda de vivienda residencial", resume.

"La información disponible para España en los portales de alquiler turístico (por ejemplo, Airbnb) muestra una elevada concentración de la oferta de alquiler vacacional en las grandes ciudades, y en particular un mayor peso relativo de este respecto al alquiler residencial en sus distritos históricos, como el distrito Centro de Madrid y el Eixample en Barcelona. Según los portales inmobiliarios, estos distritos han experimentado notables crecimientos acumulados de los precios de oferta del alquiler residencial durante ese período", explica. Pero añade: "No puede inferirse de esta correlación una relación causal, con incidencia generalizada, entre los precios del alquiler residencial y la oferta del alquiler vacacional para el conjunto de la economía".